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不動産投資信託（REIT）の株式は長い間、低金利の手段と考えられてきた。高配当株であり、価格が下落すると不動産価値が上昇する傾向があるためです。しかし一部の専門家は、現在は不動産ファンダメンタルズが価格上昇を上回っていると指摘する。
コーエン・アンド・ステアーズの新しいレポートによると、REITのリターンと10年米国債利回りの変化との相関関係は時間の経過とともに変動しており、金利の水準や方向だけがREITのパフォーマンスの信頼できる予測因子ではないと指摘している。
借入コストの上昇により資産価値が減少するため、金利の上昇は2022年から2024年にかけて商業用不動産セクターに間違いなく打撃を与えるだろう。また、いくつかの分野で大量の新規供給があったため、賃料の低下とキャッシュフローの増加につながりました。金利の上昇により新規開発が困難になっていますが、それが現在の好況環境においてこのセクターを助けているのです。
「去年は10年で間違いなく100点だった」 [Treasury] これは債務コストへの打撃であり、他のすべての資産クラスが高利回りで競争しなければならないことも意味する」とコーエン・アンド・ステアーズの不動産戦略・調査責任者、セス・ラフリン氏は語った。
「そのため、代替手段からより高い利回りを得る必要があり、不動産は間違いなくそのグループに入る。しかし現時点で我々が見ているのは、今年の収益が9％に加速することだ。来年も同じだろう。8％の収益成長と呼ぶべきだ」と同氏は付け加えた。
ラフリン氏によると、新たな高値に達するとキャッシュフローの伸びが改善し、バリュエーションが株価にとって魅力的になるという。
実際、HOYAキャピタル・リアル・エステートの最高投資責任者デビッド・アウアーバック氏によると、REITの金利に対する比率は現在4年間で最低の水準にあるという。同氏は、ファンダメンタルズは見出しよりもはるかに健全であり、98のREITのうち58が見通しを引き上げる年次ガイダンスを提供していると指摘した。
「データセンターを除くと、REITの成長パイプラインは2022年と2019年のピークレベルを約40％下回っている。データセンターは2019年の7回の例外であり続けている」とアウアーバッハ氏は「REITにダメージを与えなかった金利ショック」レポートで述べた。
同氏は「不動産レベルでの健全なキャッシュフローを伴う堅調なファンダメンタルズ、収益の改善、強力な配当カバレッジ、REITの金利ショック吸収を支援するバランスシートの改善が、ますます大きな負担となっている」と述べた。
FTSE NAREIT All Index によると、REIT のリターンは前年比 6% 増加しています。ただし、特定のセクターでは大きな利益が得られています。ホテル、アパート、データセンター、高齢者向け住宅など、二重の利益をもたらします。
集合住宅REITは供給過剰と賃料低迷の時期を乗り越えて苦戦を続けているため、依然としてマイナス圏にある。しかし、住宅を購入できる人が減少するにつれて、金利とともにコンドミニアムの需要も増加するでしょう。
産業センター、地域センター、さらにはオフィスなどの他のセクターでは、割合が高いにもかかわらず、プラスの利益が見られます。
「現実には、経済は非常に健全であり、私はREITを経済全体に対する一種の家主のようなものだと考えています」とラフリン氏は語った。
